Accession à la propriété

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Les formalités d’accession à la propriété peuvent paraître complexes lors d’un premier projet, mais votre notaire sera à même de vous conseiller efficacement.

Compromis ou promesse de vente

Le compromis ou promesse de vente est le premier contrat qui engage l’acheteur et le vendeur. Il définit les conditions de la vente.

Il est signé sous seing privé, ce qui veut dire que la présence d’un notaire n’est pas obligatoire, mais les termes du contrat sont importants.

• Le vendeur peut faire une promesse unilatérale : il s’engage à vendre le bien à un acheteur nommé.
• Le vendeur et l’acheteur peuvent, ensemble, signer un compromis de vente ou une promesse de vente, qui engage les deux parties à une vente ferme, sauf clause suspensive. Ces clauses prévoyant le désistement de l’une ou l’autre partie sont notamment, les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un prêt et du permis de construire.

Le compromis ou promesse de vente doit comprendre :

• le prix du bien
• une description détaillée du bien, et notamment les superficies (surfaces habitables, terrains, parties communes en copropriété …) et les équipements du logement
• les servitudes éventuelles
• dans le cas d’un achat de logement occupé, l’existence éventuelle d’un bail en cours
• les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un prêt
• la situation hypothécaire du logement ou du terrain
• le montant des honoraires de l’intermédiaire chargé de la transaction (agence immobilière, notaire ou autre)
• la date de signature du contrat
• une clause concernant l’état du bâti (vice caché) permettant d’annuler le contrat.

Si la promesse de vente doit être signée avant l’obtention du certificat d’urbanisme, il vous est possible d’ajouter une clause dans la promesse de vente vous permettant de vous désister si le certificat d’urbanisme ne vous permet pas de réaliser votre projet sur ce terrain.

Toute autre clause peut-être ajoutée dans la mesure où elle est acceptée par les deux parties.

Ne jamais commencer les travaux avant la signature de l’acte authentique. Vous n’êtes pas encore propriétaire, le vendeur pourrait vous demander la remise en état des lieux !

Frais de notaire : qui paie quoi ?

L’acte authentique, qui suit la promesse de vente lorsque toutes les conditions de vente sont réalisées (et notamment l’obtention d’un crédit par l’acheteur), est signé devant notaire.

Le notaire est celui du vendeur, ou celui de l’acheteur, mais les notaires des deux parties peuvent également être présents lors de la signature. Dans ce dernier cas les deux notaires se partagent les honoraires.

Les frais de notaire sont réglés par l’acheteur. Les frais de notaire (ou plus exactement, les frais de mutation) comprennent la rémunération du notaire, mais également des frais appelés "débours", liés par exemple à l’obtention d’un état hypothécaire ou d’un certificat d’urbanisme, et enfin, la part la plus importante, les droits et taxes que le notaire reversera au Trésor Public. Ces droits et taxes sont moins importants si le bien a moins de 5 ans et n’a pas fait l’objet d’une première mutation.

Si la superficie réelle du bien acheté se révèle inférieure à celle indiquée sur l’acte authentique (différence de plus de 5%), le propriétaire dispose d’un an pour demander à un juge une diminution du prix au prorata de la surface mesurée.

Obligations du vendeur

Le vendeur se doit de fournir à l’acheteur un certain nombre de diagnostics immobiliers :

• état des risques naturels et technologiques
• diagnostic de performance énergétique
• surface privative loi Carrez
• état parasitaire concernant la présence des termites, dans les zones concernées
• diagnostic plomb
• diagnostic amiante
• diagnostic gaz pour les logements ayant une installation intérieure au gaz de plus de 15 ans
• diagnostic électricité pour les logements ayant une installation électrique intérieure de plus de 15 ans

Investissement traditionnel, indivision, SCI ou tontine ?

• Investissement traditionnel
  L’investissement traditionnel consiste tout simplement à acheter et, le cas échéant, à revendre une habitation en réalisant éventuellement une plus-value. Ce mode d’investissement n’est pas considéré comme une activité commerciale si le propriétaire du bien y habite depuis son acquisition ou s’il y réside, continuellement ou non, depuis au moins 5 ans.
• Indivision
  Un bien est dit indivis lorsqu’il appartient à un ensemble de personnes, sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu’elles puissent en vendre leur part sans l’accord des autres. Acheter en indivision, à deux, c’est posséder le logement à moitié (on dit que le logement est réputé indivis par moitié) ou selon une quote-part décidée lors du contrat d’indivision (30/70 par exemple). En l’absence de contrat d’indivision, chacun des deux acquéreurs est considéré comme possédant 50% du bien. Lors du décès de l’un des propriétaires, ce sont les héritiers de la personne décédée qui deviennent propriétaires de sa quote-part de l’indivision, sauf clause contraire prévue au contrat.
• Société civile immobilière (SCI)
  La SCI a pour objet d’acquérir ou le cas échéant, de faire construire une maison, un appartement ou un immeuble, en vue de les louer à un tiers ou de les mettre à disposition gratuite de ses associés (au moins deux personnes). Les statuts de la SCI contiennent toutes les informations sur la société et les différents associés (nom, siège social, montant du capital, fonctionnement, etc.). Toute SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. La SCI peut être envisagée dans bien des cas, mais tout particulièrement quand l’un des acquéreurs est également créateur d’une entreprise, ou plus encore, lorsque le bien acheté fait parti intégrante de la future entreprise (gîtes, location de salles…).
• Tontine
  La tontine permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs, en décidant que la part de chaque copropriétaire décédé sera partagée à égalité entre ceux qui restent. Le dernier sera considéré comme ayant toujours été propriétaire du bien. La tontine permet de diminuer les droits de transmission, souvent de façon spectaculaire, puisqu’elle peut être souscrite entre des étrangers. Sa mise en place est délicate et nécessite un passage devant le notaire.

Acheter en union libre

Juridiquement, les concubins ne possèdent pas les mêmes droits qu’un couple marié ou pacsé. En cas de mésentente, ou de décès de l’un des deux, ils peuvent se trouver confrontés à d’importantes difficultés et l’obligation de vendre votre logement. Des solutions comme l’indivision, la SCI ou la tontine peuvent être une alternative judicieuse.

Consulter l’article sur les prêts immobiliers

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